Milyen esetekben lehet 5%-os adómértéket használni lakásértékesítés esetén?

Először is nézzük meg a lakóingatlan fogalmát, amit az Áfa tv. 259.§ 12) pontjában találunk meg:

• Lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.
• Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület;

Ez azt jelenti egyrészt, hogy a garázs területe nem számít bele a lakóingatlan négyzetméterébe, másrészt, azt 27%-os Áfa mértékkel lehet értékesíteni.

Most nézzük meg mikor minősül újnak egy ingatlan:

• első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy
• a használatba vétel megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása és az értékesítés között nem telt el 2 év, vagy
• beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év

Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.

Ezeket a szabályokat az Áfa tv. 86.§ (1) bekezdésében olvashatjuk:

Mentes az adó alól:

1. j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
2. ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
3. jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély

véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel

hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Mindezek alapján, amennyiben az ingatlanunk megfelel a feltéteknek, az Áfa tv. 82. § (2) A alapján a 3. számú mellékletben felsorolt termékek, szolgáltatások esetében az adó mértéke az adó alapjának 5 százaléka.

Nézzük meg a további feltételeket:

 többlakásos lakóingatlan esetén, amennyiben a lakás hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert

• egylakásos lakóingatlan esetén, amennyiben a lakás hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert

A négyzetméter korlátra vonatkozó szabályokat az alábbi helyen találjuk meg:

*A 3. számú mellékletben

50. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos

lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert (kivéve az 59. pont szerinti lakást).

51. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert”

Tehát összesen 3 feltételnek kell megfelelnünk ahhoz, hogy alkalmazhassuk az 5%-os Áfa mértéket:

• az ingatlan lakóingatlan legyen
• új legyen
• és a négyzetméter korlátok alatt maradjon a hasznos alapterület.

A kedvezményes áfa alkalmazhatósága időkorlátos, azt a 2021. január 1. és 2022. december 31. közötti adásvételekre lehet alkalmazni. Átmeneti szabály, hogy amennyiben az építési engedély 2022. december 31. napjáig véglegessé válik, vagy az egyszerűsített bejelentés eddig az időpontig megtörtént, úgy a 2023. január 1. és 2026. december 31. közötti időszakban is az 5%-os áfakulcs alkalmazható.

Új Ingatlan áfa – egyenes vagy fordított?

Új ingatlan értékesítése minden esetben egyenes áfás. A vevő attól függetlenül, hogy magánszemély vagy cég, áfás számlát kap az értékesítésről. Az áfa fizetését a NAV felé az eladónak kell megtennie (aki levonásba helyezheti a rá áthárított költségek áfatartalmát).

Békési Gabriella

okleveles adószakértő