Az ingatlan bérbeadás szabályai 2022

Az ingatlan bérbeadás szabályai 2022-ben

Milyen adózási formákkal tudunk ingatlant bérbe adni?

A bérbeadási tevékenység végezhető

– egyéni vállalkozóként,

– adószám nélküli magánszemélyként

– vagy adószámos magánszemélyként.

Magánszemélyként nem kell adószámot kérnünk, ha egyidejűleg teljesítjük a következő feltételeket:

• nem vagyunk egyéni vállalkozók,
• tevékenységünk kizárólag  az 2007. évi CXXVII. Törvény (Áfa tv.) szerinti adómentes ingatlan bérbeadására vonatkozik,
• az ingatlankiadásra nem választunk adókötelezettséget,
• nem vagyunk kötelesek az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására.

Az Áfa tv. 165. § (1) bekezdése alapján ingatlan-bérbeadása esetén elég egy bevételi pénztárbizonylatot vagy átvételi elismervényt adnunk a bérlőnek, hogy igazoljuk a bérleti díj készpénzes átvételét. Átutaláskor a bankszámlakivonat is megfelel számviteli bizonylatként. Ha viszont mégis szeretnénk számlát kibocsátani, mert a bérlőnek esetleg szüksége van erre, megtehetjük,  de ebben az esetben rendelkeznünk kell adószámmal.

Ingatlan bérbeadás adózása magánszemélynél

2022-ben kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk bérbeadóként, ennek mértéke 15%. Az adó alapját a jövedelem és nem a bevétel képezi, vagyis nem a teljes bevétel adóköteles, hanem csak a kiadásokkal csökkentett összeg.

Önálló tevékenységből származó bevételként tekintünk minden olyan bevételre, amelyet a magánszemély adott tevékenységével összefüggésben megszerez, megállapítására az 1995. évi CXVII. törvény 2. és 4. számú mellékletei irányadóak.

Fontos változások az ingatlan bérbeadás adózása kapcsán

A 2019-től érvényben lévő szabályozás értelmében a közüzemi díjak nem számítanak az ingatlan-bérbeadás adózása szempontjából bevételnek. 2018-tól pedig megszűnt az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség a lakás bérbeadása után, ami az 1998. évi LXVI. törvény szabályozása alapján az 1 millió forintot meghaladó éves jövedelem esetén a magánszemélyt terhelte.

Költségelszámolási lehetőségek

A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke a személyi jövedelemadó (szja) törvény szerint:

1.10% költséghányad (17. § (3) b.) pont) szerint

2. vagy tételes költségelszámolással (17. § (3) a.) pont).

1. Költséghányad szerint

A nem tételes költségelszámoláskor a bevétel 10%-át vonhatjuk ki a bevételből mindenféle számlák, igazolások mellékelése nélkül.

Példa: 200 ezer forint bérleti díj esetén 20 ezer forint a költséghányad, tehát az adóalap 180 ezer forintot tesz ki. A havi szja fizetési kötelezettségünk így 15%-kal számítva 27.000 forint.

2. Tételes költségelszámolás szerint

Ebben az esetben a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit, az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható.

Elszámolható költségek:

• A számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási díjtételek;
• a rezsiköltség (ha a szerződésben foglaltak alapján a közüzemi díjakat a bérleti díjba foglalták);
• a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök
• és az amortizáció (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2%).

Példa: 200 ezer forintos havi bérleti díjnál, ha a számlával igazolt költségek 40 ezer forintra rúgnak, 160 ezer forint után fizetjük az adót, ami ebben az esetben 24.000 forintot tesz ki.

Ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó nyomtatványok

Az ingatlan-bérbeadási tevékenységet  2022-ben a 22T101 jelű nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-nál. A 2022es személyi jövedelemadó bevallását pedig az Általános nyomtatványkitöltő program letöltése után 2023. május 20-ai határidővel már a 2253-as nyomtatványon végezhetjük el.

Ingatlankiadás adókedvezménye és -mentessége

Az szja törvény 17. § (5) bekezdése alapján az a bérbeadó magánszemély, aki más településen ingatlant vesz bérbe, ugyanazon évben az igazoltan megfizetett bérleti díját levonhatja bevételéből, ha:

• a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja,
• a bérbe vett lakás kapcsán a magánszemély nem számol el más tevékenységéből származó költséget, illetve
• még részben sem kapott visszatérítést az általa igazoltan megfizetett bérleti díjból.

A bérbeadó által bérbe vett lakás külföldön is lehet, így lehetőség van arra is, hogy a belföldön bérbeadásból származó bevételt a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentsük, amennyiben a fenti feltételek érvényesek ránk.